Как в Подмосковье решают проблему недостроенных объектов? Об этом и не только в «Интервью 360» рассказал начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Владислав Гордиенко.
— Владислав Валерьевич, давайте сначала поясним, что относится к недостроям. Расскажите о приоритетности задач по ликвидации незавершенных построек, поставленных губернатором Московской области Андреем Воробьевым.
— Поручение было дано в 2017 году. Дело в том, что у нас на ряде направлений: элитных магистралей, на центральных улицах городов, в наших исторических городах, в том числе федерального значения, таких как Коломна и Зарайск, присутствует определенное количество недостроенных долгостроев, влияющих на формирование восприятия визуального облика городов. Андрей Юрьевич [Воробьев] в своем обращении отметил необходимость решения указанной проблемы. Это связано с двумя аспектами: первое — это формирование благоприятной городской среды, второе — исключение угрозы жизнедеятельности людей и населения. Долгострой — это здание, которое не строится более трех лет, у которого отсутствует разрешение на строительство, оно не законсервировано, не огорожено и на нем отсутствует охрана. Помимо визуального восприятия, это также создает проблему, что наши дети могут пробраться на этот объект, и это может привести к серьезным последствиям.
— Сколько таких зданий вообще?
— Эту работу мы начали в конце прошлого года. Изначально, по данным Государственного строительного надзора, у нас было порядка 102-х объектов. Мы их классифицировали. После этого был «открытый час» на заседании правительства в декабре, и было соответствующее поручение губернатора Московской области Андрея Юрьевича Воробьева Главархитектуре, как ответственной за формирование благоприятного облика городов, совместно с органами местного самоуправления провести ревизию и выявить полный перечень объектов. Мы понимали, что тот список из 102-х объектов достаточно неполный, это то, что лежит на поверхности и то что, грубо говоря, поднадзорно государственным органам. За три месяца мы провели достаточно серьезную работу с главами, и после этой работы количество долгостроев увеличилось в пять раз. На сегодня у нас 500 объектов в 66-ти муниципальных образованиях. То есть практически все муниципалитеты имеют тот или иной недострой, за исключением одного — закрытого административно-территориального образования Восход.
— А что это за объекты?
— Во-первых, достаточно серьезный объем — это брошенная жилая застройка. Здесь два аспекта. Помимо того, что этот долгострой брошенный, есть еще и некая серьезная социальная функция, связанная с решением задач, поставленных президентом Владимиром Владимировичем Путиным, и находящаяся на контроле лично у губернатора Андрея Юрьевича Воробьева. Это социальный блок, связанный именно с решением проблем обманутых дольщиков. Поэтому долгострой, помимо того, что стоит посередине города, не охраняется, не законсервирован, еще помимо этого там присутствуют семьи, для которых это определенная трагедия в жизни, когда люди по несколько лет не могут вселиться. Это первый блок, и с этим блоком у нас отрабатывает сейчас Министерство строительного комплекса. Из 500 у нас порядка 40% таких объектов (их порядка 200), по 25% уже есть решения. Вопрос по оставшимся находится на контроле, вырабатывается механизм решения в Министерстве строительного комплекса и в органах местного самоуправления.
— Я говорю именно про долгострои, потому что мы их классифицировали на — условно — жилые, нежилые и линейные объекты — это инженерные сети, брошенные канализационно-насосные станции и брошенные бесхозные дороги. Собственно говоря, три блока. 40% — жилых, 50% нежилых объектов всякого рода — это и склады, и офисно-деловые, большинство торговых брошенных в центре городов. Есть достаточно серьезный блок объектов, которые строили за счет бюджета, в том числе муниципального, областного и даже федерального. Есть один долгострой — объект собственности Москвы на территории Московской области — санаторий, брошенный в Одинцовском районе. 10% оставшихся — это линейные объекты, то есть сети и автомобильные дороги.
— Как решаете эту проблему, и как впоследствии ее не допустить?
— В первую очередь, собственно, чему дается приоритет, на что мы настроены, на что настроены главы. Мы работу свою разбили на три параллельных блока. Из 500 объектов 174 — это 35% — самовольные постройки, как жилые, так и нежилые. Жилых у нас 62 постройки, это в основном многоквартирные дома на индивидуальной жилой застройке. Это первый блок. Здесь законодательство позволяет действовать в городских округах и осуществлять снос этих самовольных построек во внесудебном порядке.
— А как быть, если люди вложили деньги и ждут свои квартиры?
— Здесь два аспекта. Я сейчас выделю то, что касается нежилых объектов. Если объект самовольный, допустим, построен в охранной зоне памятника, в охранной зоне источника питьевого водоснабжения, это, с одной стороны, наносит угрозу памятнику, с другой — жизнедеятельности людей.
— Нежилые — это магазины?
— Да, магазины, офисы. Есть [объекты] построенные в охранной зоне инженерных коммуникаций. Это тоже связано с безопасностью, потому что, как вы знаете, у нас инженерные сети — те же газопроводы, нефтепродуктопроводы — имеют определенную охранную зону, в которой не допускается ничего строить. Есть объекты, построенные в границах особо охраняемых территорий. И — немаловажный фактор — в приаэродромных территориях, все что связано с безопасностью полетов. Поэтому здесь, безусловно, [вопросы] с такими объектами нежилыми, которые самовольные постройки и несут угрозу жизнедеятельности, их, конечно, надо решить.
— Владислав Валерьевич, вот вы говорите «самовольная постройка», а как так получается, что, никто не отслеживает на территории муниципалитета?
— Законодательство так устроено, что есть ряд поднадзорных объектов, которые регистрируются в Госстройнадзоре, и он ведет определенную работу по их контролю. Есть объекты не поднадзорные, не подлежащие государственной экспертизе, тем не менее по ним нужна проектная документация и нужно получать разрешение на строительство. Нельзя сказать, что за этим никто не наблюдает и никто не следит. Но есть самовольные постройки с давней историей — и десятилетние, есть и пятилетние. Безусловно, это говорит о том, что контроль именно за своими территориями и органам госвласти и нашим муниципальным коллегам, в первую очередь, нужно осуществлять более тщательно.
— А бывали такие случаи, что предприниматель построил магазин и работает, платит налоги, все прекрасно, но по документам у него что-то не так?
— Нет. Если мы говорим «объект самовольной постройки», то значит он и функционирует незаконно. У него нет разрешения на ввод, нет заключения о соответствии. Получить разрешение на строительство — задача, в принципе, непростая. Но закон есть закон, поэтому в рамках того, чтобы и чиновники могли выполнять свои обязанности и не нарушали законов, в то же время чтобы и предприниматель побыстрее вышел на строительную площадку и построил, создал рабочие места и заплатил налоги — у нас как раз идет серьезная работа по снижению этих административных барьеров. Вот и Центр содействия строительству и Информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Мы документы все градостроительные разработали для этих целей, поэтому с этой точки зрения мы делаем шаг навстречу именно бизнесу. Я сам как чиновник понимаю, что завтра не вышел и не построил. Поэтому где-то это было связано с тем, что люди просто не могли долго получить какие-то документы, махнули рукой, взяли, построили — а теперь им не узаконить. А есть моменты, когда посреди парка по оси будущей дороги взяли и построили магазин, потому что так захотелось. Есть разные аспекты. Поэтому, что касается объектов нежилого назначения, самовольные постройки, если они безапелляционно нарушают градостроительные нормы, должны сноситься.
Если объекты нежилого назначения нарушают градостроительные нормы, они должны сноситься
— Как быть с теми, кто самовольно построился на объектах строительства жилой застройки? Здесь есть вопросы. Когда мы с главами прорабатывали подготовку дорожных карт, мы приняли решение, что будем стараться там, где есть возможность узаконить, там, где не будет нести угрозы жизни, когда люди вселятся, там, где есть возможность выдать разрешение на ввод, мы безусловно пойдем навстречу людям.
Как быть с теми, кто самовольно построился на объектах строительства жилой застройки? Там, где есть возможность узаконить, там, где не будет нести угрозы жизни, когда люди вселятся, там, где есть возможность выдать разрешение на ввод, мы безусловно пойдем навстречу людям.
— Есть многоэтажки, многоквартирки, построенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые либо мелиоративные, либо особо ценные. Есть посреди ИЖС, где не проехать и не выполняются противопожарные нормы. Это тоже важно. Поэтому мы проработаем. Но вот эти 262 самовольные постройки — это достаточно сложный для нас вопрос. Мы постараемся найти золотую середину.
— Владислав Валерьевич, понятно, что наследие осталось добротное. Когда все это закончится, и люди вселятся в свои квартиры?
— У нас законодательством предусмотрены три блока решения этих вопросов. И четвертый блок, самый актуальный для нас, это дострой. Мы настроены с главами на то, чтобы объект был достроен, чтобы предприниматель этот долгострой обследовал. Это обследование представил в соответствующие органы строительного надзора, экспертизу. Если обследование подтверждает то, что объект может функционировать, там, необходимо усилить какие-то несущие, заменить какие-то ограждающие конструкции, то это, конечно, рабочие места, и здесь мы будем идти навстречу и всячески помогать нашим предпринимателям достроить.
— Три способа. Первый — это снос по решению органов местного самоуправления. Это внесудебный порядок, схема была опробована в прошлом году нашими коллегами из Москвы. Здесь (я уже перечислил те факторы, по которым самовольная постройка может сноситься) срок составляет от трех до 12-и месяцев. Все зависит от доброй воли правообладателя этого объекта. Если он все-таки не желает участвовать в сносе и не предпринимает никаких действий, то тогда орган местного самоуправления сам за счет бюджета должен сносить. Безусловно, выставляя в дальнейшем иски о компенсации этих вопросов в судебном порядке. Второй блок — это снос по решению суда в рамках признания объекта аварийным. Условно, объекту 10–12 лет, он простоял, собственник не желает его достраивать или этого собственника вообще нет, у нас есть и такое, то есть его невозможно найти. Тогда должны производиться работы по обследованию, и соответствующая аккредитованная организация должна сказать, что объект аварийный и несет угрозу определенную обществу. После этого он также подлежит сносу. Срок по суду, в зависимости от наличия собственника или его отсутствия, может составлять до полутора лет. В среднем эта процедура [занимает] 14 месяцев. И третий блок — мы утвердили правило землепользования и застройки, там есть механизм комплексного и устойчивого развития территории. Он тоже позволяет изымать у собственников одних и по закону предоставлять другим с компенсацией предыдущего собственника, эта процедура тоже непростая и занимает порядка полутора лет. Ну вот, собственно, три способа и четвертый — самый для нас приоритетный — это дострой объектов.
— Например, решили: «Все, сносим здание». А что же делать тем, кто, допустим, является дольщиками, внесли деньги, ждут свои квартиры?
— Здесь вопрос лежит в компетенции наших коллег из Министерства строительного комплекса, я хочу сказать, что эти вопросы на сегодня не новые и не единичные. У нас есть объекты-долгострои, самовольные постройки на тех же сельхозземлях, и есть ряд объектов, допустим, в Солнечногорском районе, где сейчас решается вопрос именно достроя. А есть объекты самовольной постройки, которые построили в глиссаде посадки самолетов аэропорта Шереметьево. Тут совершенно невозможно ничего будет сделать, объекты будут сноситься, а вопросы компенсации людям сейчас решают наши коллеги из Министерства строительного комплекса.
— То есть альтернативы ищутся?
— Да, конечно. Основная задача, которую ставило и руководство, и губернатор — находить решения, и чтобы простые люди не пострадали в таких ситуациях от действий, мягко скажем, недобросовестных застройщиков.
— После проверок и исследований в каких муниципалитетах наибольшее количество брошенных и самовольных строений?
— Если говорить о муниципальных районах, то это Дмитровский, Пушкинский, если говорить о городских округах, то это Балашиха, Истра, Красногорск, Серпухов. Их сложно назвать лидерами, это тоже определенное наследие. Я хочу сказать, что главы ведут работу, ведь здесь важно, чтобы все соответствовало. Понятно, что люди с той стороны, грубо говоря, те контрагенты — они нарушили закон, но власть должна действовать так, чтобы все делать по закону. Если снос — то снос. Потому что материя достаточно тонкая, и делать надо все по букве закона, иначе это может считаться самоуправством. Поэтому это очень сложная задача. Главы работают. Тот же глава городского округа Балашиха Сергей Юров уже ведет работу именно по сносу. У него самый большой объем самовольных построек — 35. И в этом году он уже приступает к сносу.
— Каких результатов ожидаете по устранению недостроев, и как это отразится на жизни столичного региона?
— Во-первых, самое простое — мы облагородим города. Создадим общественные пространства, рабочие места — это первый блок. Второй блок — у нас, особенно в центральной части, при МКАД — Балашиха, Одинцовский район, Красногорск, есть определенный дефицит территорий под объекты социального назначения. Соответственно, чтобы построить школу и детский сад в каком-нибудь густонаселенном месте, найти и сформировать участок достаточно сложно. И здесь, конечно, решение вопроса по недострою и предоставление затем участка под строительство социального объекта — это тоже решает определенную социальную задачу. Третий блок вопросов: конечно же, надо достроить долгострои и все, что связано с многоэтажной жилой застройкой, это безусловно. Четвертое — мы исключим угрозу, когда дети будут проникать на стройку, и не дай бог кто-то покалечится или произойдет несчастный случай — это тоже определенная отвественность. Понятно, что, допустим, застройщик безответственен, но власть не может этого допустить. Говорю как есть. Вот, собственно, те результаты, которых мы хотим достичь. Ну и поможем мы предпринимателям достроить, потому что для нас приоритет, который сегодня стоит — это создание рабочих мест.
Мы поможем предпринимателям достроить [долгострои], потому что наш приоритет на сегодня — это создание рабочих мест
— Какие еще существуют важные на сегодняшний день задачи для градостроительного блока?
— В первую очередь, если развивать тему создания благоприятного облика и общественных пространств — это и пешеходные улицы, это и прибрежные территории рек, это парки. Вылетные магистрали, мы эту работу ведем четвертый год, и она была сродни вопросам по недостроям. Мы также начинали, мы анализировали вылетные магистрали, потому что это лицо Московской области. Большой объем работ идет по въездным стелам в городах — мы на вылетных магистралях поставили, на федеральных и региональных, сейчас идет та же работа по городам. Поэтому, благоприятный облик городов — наш приоритет.
Благоприятный облик городов — наш приоритет
— И второй блок, если говорить коротко, мы в 2017 году практически завершили разработку стратегических документов всех генеральных планов и правил землепользования и застройки. Сейчас мы дозавершаем эти процессы. По состоянию на сегодняшний день утверждено 97% правил. Это говорит о том, что каждый предприниматель, каждый житель будет понимать, что его ждет на той или иной территории. Когда и где будут построены школа и детский сад, какой вид разрешенного использования своего земельного участка и, допустим, соседей. То есть, что твой сосед может построить вблизи твоего участка.
— Получается, создавая архитектурный план, Вы действуете в согласии с жителями?
— Да. Когда мы вместе с главами проводили работу по генпланам и ПЗЗ, прошли порядка 7,5 тысяч публичных слушаний, то есть публичные слушания прошли в каждом населенном пункте. И второй блок: вот мы утвердили документ, документ должен работать. Что это означает? Это означает, что человек в заявительном порядке может поменять категорию и вид разрешенного использования. Если у него в 2017 году эта процедура занимала до полугода, то сейчас по факту эта процедура должна занимать не больше семи рабочих дней. Соответственно, мы должны передать наши генеральные планы и ПЗЗ в электронном виде в Единый государственный реестр прав недвижимости или Государственный кадастр недвижимости, если говорить по-старому. И человек уже не будет ходить по чиновникам, мы исключаем это общение. То есть, если вы захотели поменять вид разрешенного использования своего участка, вы просто подаете заявление в Росреестр — и спустя семь рабочих дней получаете выписку.
Человек в заявительном порядке может поменять категорию и вид разрешенного использования. Сейчас эта процедура должна занимать не больше семи рабочих дней. И человек уже не будет ходить по чиновникам, мы исключаем это общение. То есть, если вы захотели поменять вид разрешенного использования своего участка, вы просто подаете заявление в Росреестр — и спустя семь рабочих дней получаете выписку
— Теперь нам нужно это все сформировать, каждую территориальную зону и каждый населенный пункт. Это 55 тысяч предметов по векторизации, и в течение 2018 года мы должны внести все это в Государственный кадастр недвижимости. Вот, собственно, если говорить о малой доли приоритетных задач.
— Есть какие-нибудь преграды, есть какие-то проволочки?
— Нет, проволочек нет, это просто глобальная работа. Каждый земельный участок практически нужно сформировать так, чтобы он лег под требования Росреестра. Чтобы, когда заходила заявка, они так же в электронном виде автоматически должны были сверять, и после юридических необходимых проверок через семь рабочих дней выдать человеку [выписку]. Это просто глобальная работа, тут нет сложностей.
— Когда Вы создаете архитектурные планы строительства, и в том числе сноса, есть какой-то определенный вектор, которого Вы придерживаетесь? Например, единый вид городов?
— В свое время мы еще делали с главами в 2015–16 году брендбуки городов — раз. Второй блок — мы, конечно, смотрим, как тот или иной объект гармонирует, потому что есть у нас исторический, если вы знаете 22 исторических города — 20 областных и два федеральных — Коломна и Зарайск. Мы, безусловно, рассматриваем архитектурно-градостроительный облик и общественного пространства, и зданий. Мы сейчас ведем также с главами серьезную работу по формированию облика центральных улиц, уже можно посмотреть, как изменились, допустим, центральные улицы Звенигорода, ряд объектов в Жуковском, Красногорск, Балашиха — набережная реки Пехорки — то, что обустраивается. Здесь работает достаточно серьезная команда профессионалов. Именно мы привлекаем сообщество из представителей Союза архитекторов России, у нас действует архитектурно-художественный совет, где мы это все смотрим. Поэтому здесь работа у нас налажена.
— А жителей к работе привлекаете?
— Жителей привлекаем. Кстати, в рамках обращения губернатора мы запускаем процедуру согласования общественных пространств. Это задача была поставлена Андреем Юрьевичем, чтобы жители выбирали, какой вариант того или иного общественного пространства необходимо. То есть поначалу мы шли и думали, как нам с точки зрения профессиональной грамотно оформить, но после того, как мы прошли этот первый этап, мы поняли технологию проведения этих работ по созданию общественных пространств. Вторым этапом сейчас как раз мы уже привлекаем наших жителей к согласованию обустройства той или иной пешеходной зоны. С учетом их голосования будем уже утверждать варианты создания общественного пространства.
— И в завершении, может быть, какие-нибудь пожелания Ваши жителям?
— Я хочу сказать, что во-первых, у нас близится важный день — 18 марта. Я также приглашаю всех прийти на выборы, проголосовать и исполнить свой гражданский долг. Хочу поблагодарить и глав, и жителей муниципальных образований за проведенную работу в 2017 году, потому что перед нами стоял достаточно серьезный вызов в утверждении документов развития муниципалитетов. Аналогов такой работы нет в Российской Федерации, мы первые за нее взялись. И я считаю, что благодаря поддержке жителей и глав наших поселений мы с этой задачей справились. Обещаю, что будем работать на благо жителей и Подмосковья дальше.